Isı Yalıtımda önemli Hususlar:
Isı yalıtım uygulamasında en az 3 cm ve üzeri ısı yalıtım levhasının kullanılması doğru olacaktır.
Gerçekleştirilen ısı yalıtım uygulamalarında m² başına en az 6 adet mekanik tespit dübeli kullanılması gerekmektedir.
Dış cephe ısı yalıtım uygulamalarında kullanılacak malzemelerin birbirleri ile uyum göstermesi ve kalitelerinin uluslararası standartlarda olması önem arz etmektedir.
Isı yalıtım levhalarının dizimleri kabul görmüş biçimlerde gerçekleştirilmelidir. Bu sayede hem ısı köprülerinin oluşması engellenmiş olacak hem de levhaların üzerine basınç uygulayacak ağırlığın dengeli şekilde dağılmasını sağlayacaktır.
İstenen sonuç ve tasarrufun sağlanabilmesi için ısı izolasyon uygulamalarının mutlaka dış cephelerde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Böylelikle hem yapı malzemelerinin ısı depolama özelliğinden yararlanılmış olacak hem de yapı malzemeleri tüm dış etkilerden korunacaktır. Konutların iç cephelerinde gerçekleştirilen ısı yalıtım uygulamaları küflenmeye ve rutubete neden olacağından zamanla binalara yarardan fazla zarar verecektir.
Isı yalıtım (mantolama) uygulamasının kalitesi ve verimliliği kullanılan malzeme ile birlikte uygulamacı personelin bilgi ve becerilerine de bağlıdır. Uygulama aşamalarının tümü teknik personel tarafından kontrol edilmeli, olası riskler uygulama aşamasında önlenmelidir.
Karar Örneği: Örnek Karar yazısı evrağını indirmek için tıklayınız.(bahtiyar karar yazısını ekte gönderiyorum.)
Karar Süreci: Öncelikle bilinmesi gereken, ilgili kanunlar da sözü geçen bazı kelimeleri ve terimleri açıklayalım; Oy çokluğu ne demek: Apartmanda oy kullanma hakkı bulunan bütün maliklerin en az yarısından bir fazlasının aynı yönde oy vermesidir.
Oy birliği ne demek: Apartmanda oy kullanma hakkı bulunan bütün maliklerin tamamının aynı yönde oy vermesidir.
Arsa payı nedir: Apartmanınızın üzerinde oturduğu arsanın kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Tapu senetlerinin üzerinde arsa payı hanesinde yazılı bulunur. Arsa payı çoğunluğu ne demek: Alınan bir karara, aynı yönde oy veren kat maliklerinin her birinin, sahip olduğu dairelerinin arsa payları toplamının, bütün arsa payının yarısından fazla olması durumudur. Örneğin 10 dairesi bulunan bir apartmanın toplam arsa payı 100’dür. Her dairenin arsa paylarının eşit olduğu ve her bir dairenin arsa payının 10 olduğu bir durumda, yapılan bir oylamada 6 dairenin aynı yönde oy kullanmasıyla arsa payı çoğunluğu sağlanmış olur. Bunu da şöyle bir hesap yaparak buluruz;
Bir dairenin arsa payı : 10
Aynı yönde oy kullanan daire sayısı : 6
Aynı yönde oy kullanan dairelerin toplam arsa payı : 6×10=60
Toplam arsa payı : 100
Aynı yönde oy kullanan dairelerin arsa paylarının bütün arsaya oranı : 60/100=0,6
Burada arsa payı çoğunluğu sağlayabilmek için aynı yönde oy kullanan dairelerin arsa paylarının, bütün arsaya oranı 0,5 oranından (yani yarısından) büyük olması gerekmektedir. Yaptığımız hesaplamada da, sonucu 0,6 olarak bulduk ve bu oran 0,5’den büyük olduğu için arsa payı çoğunluğu sağlanmıştır.
Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ne demek: Kat maliklerinin sayı çoğunluğu yukarıda açıkladığımız oy çokluğu ile aynı anlamdadır. Arsa payı çoğunluğunun anlamını da yukarda açıkladık. Ancak hem sayı hem de arsa payı çoğunluğundan birlikte söz ediliyorsa, alınacak olan kararda hem oy çokluğu hem de arsa payı çokluğu aranmalıdır. Bu duruma yukarıda arsa payı çoğunluğunu açıkladığımız paragrafta örnek olarak verdiğimiz 10 daireli apartman uymaktadır. Şöyle ki; 10 dairenin 6’sı aynı yönde oy kullanmıştır.
6 daire 10 dairenin yarısından fazla olduğu için sayı çoğunluğu sağlanmıştır. Arsa payı çoğunluğunun sağlandığı da yukarda açıklayarak yaptığımız hesapla ortaya konmaktadır. Böylece bu örnekte hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu sağlanmış olmaktadır.
Oy çokluğu ne demek: Apartmanda oy kullanma hakkı bulunan bütün maliklerin en az yarısından bir fazlasının aynı yönde oy vermesidir.
Nasıl Karar Alınır?
Apartmanınıza mantolama/ısı yalıtımı yaptırabilmeniz için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar vermeleri gerekmektedir. Örneğin 10 daireli bir apartmanda her dairenin arsa payı eşit ise 6 dairenin mantolama uygulamasına onay vermesi karar almak için yeterlidir. Dairelerin arsa paylarının belirlenmesinde tapu senetlerinin üzerinde yazan arsa payı oranı esas alınır. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanununun 42.maddesinin 4.fıkrasıyla belirlenmiştir.
Daha önce binalara yalıtım yaptırmak için alınacak olan karar oy birliği ile yani bütün dairelerin alınan kararı onayıyla alınmaktaydı. Ancak 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun 42.maddesinde yapılan değişiklik ile artık mantolama yaptırma kararı oy çokluğu ile alınabilmektedir. Böylece olumsuz oy kullanan kat maliklerinin “ben olumsuz oy verdim gidere karışmam” ya da “benim bölümüme yalıtım yapmayın” deme şansıda kalmamaktadır.
Mantolama Uygulamasının Maliyeti Daireler Arasında Nasıl Paylaştırılır?
Mantolama uygulamasının maliyeti arsa payı oranına göre ödenmektedir. Dairelerin arsa paylarının belirlenmesinde tapu senetlerinin üzerinde yazan arsa payı oranı esas alınır. Dairelerin tapu senetleri üzerindeki arsa payı oranları bütün dairelerde eşit ise mantolama uygulamasının maliyeti bütün dairelere eşit olarak bölünür. Ancak arsa payı oranları bütün dairelerde eşit değil ise her daire tapusu üzerinde yazan arsa payı oranında gidere katılır. Örnek olarak toplam arsası 520 pay olan 10 daireli bir apartmanda 8 adet normal daire 2 adet dubleks daire mevcuttur. Normal dairelerin tapu senedinin üzerinde yazan arsa payı oranı 50/520 pay dublekslerin ise 60/520 paydır. Bu apartmana uygulanacak mantolama uygulamasının maliyetinin toplam 52.000TL olduğunu varsayarsak öncelikle 1payın yani 1/520’nin maliyetini bulmak için toplam maliyet olan 52.000TL’yi toplam arsa payına böleriz ve 100TL olarak buluruz.(52.000TL/520=100TL/pay) Yani her bir pay maliyeti 100TL’dir. Buradan yola çıkarak normal daire için dairenin arsa payı oranı olan 50 ile 1 payın maliyeti olan 100TL çarpılır sonuç 5.000TL olarak bulunur.(50payx100TL/pay=5.000TL) Yani normal dairenin ödemesi gereken tutar 5.000TL’dir. Dubleks daire içinde aynı işlem yapılır 60payx100TL/pay=6.000TL olarak hesaplanır. Dubleks dairenin ödemesi gereken tutarda 6.000TL’dir. Ödemelerin arsa payı oranlarına göre yapılması Kat Mülkiyeti Kanununun 42.maddesinin 4.fıkrasıyla belirlenmiştir.
Doğru bilinen yanlış
Yanlış: Mantolama uygulamasının harcamalarına her daire iç metrekaresine göre katılır.
Doğru: Mantolama uygulamasının harcamaları daire arsa payı oranına göre yapılır. Tapu senedi üzerinde arsa payı eşit olan dairelerin; konumu, katı, büyüklüğü, dış cephe alanının diğer dairelere göre az veya çok olması gibi nedenler her dairenin eşit miktarda ödeme yapması durumunu değiştirmemektedir. Sonuçta arsa payı eşit olan iki daire satıldığında ikisinin de arsadan aldığı pay eşittir. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. Maddesinin dördüncü fıkrasıyla kesindir.
Olumsuz Oy Kullananlar Hakkında
Apartmanlarda mantolama uygulamasına karşı çıkıp menfi oy verenler, kat malikleri kurulunda oy çokluğu ve arsa payı çokluğu ile karar alındıktan sonra herhangi bir kanuni dayanağı olmadığı halde “ben gidere karışmam” veya “ben sizi mahkemeye vereceğim” gibi sözler sarf edebilmektedirler. Daha önce bu şekilde alınan karara karşı açılan davalar olmuş ancak kanuni dayanağı olmadığı için bu davalar davacıların aleyhinde sonuçlanmıştır.
Diğer yandan yine olumsuz oy verenlerin karara rağmen ben gidere karışmam deme hakkı da yoktur. Bu durumu bir sonraki başlıkta daha detaylı açıklamaktayız.
Mantolama Uygulamasının Giderlerine Katılmayanlara Nasıl Yaptırım Uygulanır?
Kat malikleri kurulunda oy çokluğu ve arsa çokluğu ile alınan mantolama kararına rağmen üzerine düşen gidere katılmayanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereğince yüzde 5 gecikme bedelli icra takibi ile karşı karşıya kalmaktadırlar. Gidere karışmayan daireler hakkında yapılabilecekler kısaca şu şekilde sıralanmaktadır; öncelikle size en yakın notere gidip apartman aidat borcu olan dairelere aidat borcunun bulunduğuna dair bir ihtarname çekilmesi gerekmektedir. (Bu tip ihtarnameler noterlerde hazır olarak bulunmaktadır. Sadece durumu notere anlatmanız yeterli olacaktır.) Daha sonra ihtarname tarihini takip eden ikinci ay da yine aidat ödenmez ise bir avukata başvurarak yüzde 5 gecikme bedelli icra takibi başlatabiliyorsunuz. Burada unutulmaması gereken şey ise ihtarnameyi yöneticinin çekmesinin gerektiğidir.
Not: Biz firma olarak böyle bir durumda, gidere karışmayan dairelere hemen icra takibi başlatılmasını önermiyoruz. En azından uygulamanın başlaması ve biraz ilerlemesinin beklenmesi durumunda bazen çözüm olabilmekte ve gidere karışmayan daire sahipleri de yapılan işin faydasını fark edip anlaşmazlıklar son bulabilmektedir.
Mantolama Yaptırma Kararı Alınamıyor ise Neler Yapılabilir?
Yeterli çoğunluğa ulaşılamıyor ve karar alınamıyor ise; mantolama yaptırmak istemeyendaire sahiplerine bu işin zorunluluğundan önce faydalarını ve sistemin yaptığı tasarrufla kendi kendini ödediğini anlatarak başlamanızı tavsiye ediyoruz.
Sonuçta siz apartmanınıza keyfi bir harcama yaptırmıyorsunuz. Mantolama yatırım maliyetini 1,5 ila 3 yıl gibi kısa bir süre içinde yaptığı tasarrufla geri kazandırmaktadır. Üstelik bu konuda birkaç yıl içinde devreye girmesi beklenen devlet teşvikleriyle bu süre daha da kısalacak mantolama çok kazançlı bir yatırım haline gelecektir. Bununla beraber evlerinizin konforu hiç olmadığı kadar artacaktır. Mantolamanın bunlar gibi daha birçok faydası vardır. Mantolama yaptırmak istemeyen komşularınıza bunlardan bahsedin.
Ancak istememe nedenleri parasal nedenler ise;
Merkezi Isıtma Sistemli Yapılar İçin
Mantolama yapıldığında yakıttan elde edilecek tasarrufla sanki aidat ödüyormuş gibi mantolama yaptırmayı önerebilirsiniz. Ayrıca uzun vadeli uygun faizli kredilerden veya 12 taksite kadar kredi kartı ile ödeme imkânlarından söz edebilirsiniz.
Kombili Isıtma Sistemli Yapılar İçin
Mantolama yapıldığında sağlanacak %50 tasarrufu vurgulayarak şöyle örnek bir hesaptan söz edebilirsiniz;
• Yalıtımsız bir dairenin ortalama yıllık yakıt tutarı: 2.400TL
• %50 tasarrufla tasarruf edilen tutar: 1.200TL
• Yaklaşık mantolama maliyeti (daire başı): 4.000TL
• Yapılan tasarrufla sistemin kendini ödemesi: yaklaşık 3 yıl
Üstelik bu hesaplamada sadece ısıtma sisteminden elde edilen tasarruf dikkate alınmıştır. Soğutma (klima) sistemi olan daireler için mantolamanın kendini ödeme süresi daha da kısalarak 1-1,5 yıl olacaktır. (Bu hesaplamada sürekli artan doğalgaz fiyatları dikkate alınmamıştır. Bu da dikkate alınırsa tasarruf edilen miktar daha yüksek olacaktır.) Mantolama kendini ödedikten sonra gerçekleşecek tasarruf ailelerin ve bireylerin bütçelerini olumlu yönde etkileyecek, o zamana kadar boşa giden paralar başka ihtiyaçlara
harcanabilecektir. İşte bu yüzden mantolama ne kadar erken yapılırsa tasarrufa o kadar erken başlanır. Ayrıca mantolama kendini kısa sürede öderken diğer yandan da mantolaması yapılmış binalar kiracılar ve satın almak isteyenler tarafından daha çok tercih edilmekte ve dairelerin değerleri artmaktadır. Düşünün ev kiralayacaksınız veya satın alacaksınız yıllık 2400TL yakıt masrafı olan evi mi seçerdiniz, 1200TL olanı mı?
Bütün bu avantajların üstüne bu işin birde sağlık, konfor ve çevre boyutu var. Mantolaması yapılan apartman sakinleri “Önceden çok yaksak bile böyle ısınamamıştık” diyorlar. İşte bütün bu gerçeklerin daha önce farkına varanlar çoktan apartmanının mantolamasını yaptırdı. Sizde mantolama yaptırmak istemeyen komşularınıza bu gerçekleri gösterebilirseniz onlarda bu işe sıcak bakmaya başlayacak ve sizde mantolamanızı yaptırabileceksiniz. Ayrıca yine uzun vadeli faizsiz kredilerden, faizsiz vadeli senet seçeneklerinden ve 12 taksite kadar kredi kartı ile ödeme imkânlarından söz edebilirsiniz. Mantolama Kararı Alınamadı Ancak
Tadilat Kararı Alındı İse Neler Yapılabilir?
Binanızın cephesine mantolama yaptırma kararı değil de boya, sıva gibi başka tadilatlar yaptırma kararı alınma durumu varsa veya böyle bir karar alındıysa, bu karara itiraz etme hakkınız bulunmaktadır. İtiraz etme hakkınızın hem mantıksal hem de hukuksal dayanağı vardır. Öncelikle mantıksal nedeni açıklayalım. Aşağıdaki bölümlerde de anlatılacak olan mantolama malzemelerini incelediğinizde; sıva ve boya gibi tadilatların zaten mantolamanın içinde yapıldığını göreceksiniz. Ayrıca sadece boya bile yaptırsanız yine de binanıza bir iskele kurulması zorunludur. Peki, bu kadar masraf yapılmışken neden mantolamanızı yaptırmayasınız. Daha ileriki bir tarihte mantolama yaptırmak için tekrar mı masraf edeceksiniz. Hukuksal olarak ise; Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’nin 5.Madde’sine göre binanızda yapılacak olan tadilatın toplam maliyeti, binanın emlak vergisine esas değerinin % 25’ini aşacaksa ve binanızda yalıtım yoksa yapılan tadilatlarda bu yönetmeliğin öngördüğü standartlar uygulanır. Yani bu tadilatlar da mutlaka yalıtım yapılmalıdır.
MANTOLAMA YAPTIRMA KARARI ALINDI İSE;
Karar Alındıktan Sonra Yaşananlar ve Yapılan Hatalar
Mantolama yaptırmak için apartman karar aldı, şimdi ne olacak?
Hemen firmalar mı aranacak?
Peki, ama hangi tip malzeme kullanılacak, kalınlığı ne olacak, binanıza özel bir durum var mı, yok mu?
Bütün bu bilgileri firmalardan mı öğreneceksiniz?
İyi ama firmaların bu konuda size söyleyecekleri gerçeği yansıtacak mı?
Ayrıca her gelen firma farklı malzemelerle fiyat verecek ve farklı şeyler söyleyecek. Nasıl karşılaştıracaksınız bu fiyatları ve firmaları?
Verilen fiyatları karşılaştırmak için aynı malzeme ve aynı işçilik olması gerekli! Yani elma ile armudu karşılaştıramazsınız.
Genellikle yönetimler, karar alındıktan sonra firma araştırması içine girmektedirler. Her firmanın getirdiği farklı önerilerden dolayı yönetimlerin kafaları karışmakta sonuç olarak firmalar kıyaslanamamaktadır. Bu kafa karışıklığının üzerine apartman sakinlerinin yönetim üzerinde oluşturduğu maliyet baskısı da eklenince yanlış bir malzeme seçilerek en uygun fiyatı veren firmalara veya ustalara iş verilmektedir. Uygun olmayan malzemeler ve kalitesiz işçiliğin bir araya gelmesiyle yapılan bu tip uygulamaların çoğunda uygulamanın üzerinden 1-2 yıl geçmeden ciddi problemler ortaya çıkmaktadır. Öyle ki bazen yapılmış
olan işlerin hepsi boşadır.
Böyle sıkıntılı durumlar yaşamamanız için binanıza/sitenize yaptırmak istediğiniz işlerle ilgili genel bir şartname oluşturmanız kesinlikle ama kesinlikle gereklidir!
Şartname Nedir?
Şartname binanıza yaptırmak istediğiniz işleri, bu işlerde kullanılacak malzemeleri ve bu malzemelerin özelliklerini gösteren, apartman yönetimi tarafından hazırlanan bir belgedir. Teklif verecek olan firmalara bu şartnameler verilerek, istenen işlere ve malzemelere göre fiyat teklifi alınır. Böylelikle verilen bütün teklifler aynı malzeme ve işler için olacağından
firmalar mukayese edilebilecektir. Mantolama Uygulaması için şartname hazırlarken öncelikle binanızda nasıl bir malzeme
kullanılacak belirlemeniz gerekmektedir. Bu konuda sizlere yardımcı olmak amacıyla, bilmeniz gereken bazı genel bilgiler verdikten sonra mantolama uygulamasının malzemelerini ve nasıl uygulandıklarını basit olarak anlatacağız.
